Квартирный вопрос. Рынок квартир в России 2007 год

Сегодня наш спонсор Квартиры в Ростове. Агентство недвижимости Гринас, Ростов-на-Дону.

После продолжительного роста цен, на жилье, начиная с 1999 года, вдруг летом 2007 мы наблюдаем некоторое затишье и стабилизацию. Чем же вызвано такое необычное для российского рынка недвижимости явление? Мнения аналитиков расходятся: кто говорит о сезонном спаде, кто о корректировке цен после резкого взлета, некоторые валят на изменение налогового законодательства, а кто-то утверждает, что падения не было вовсе. Так что же мы наблюдали? К чему готовиться в дальнейшем? Однозначного ответа быть не может, ни о дне ни о часе обвала или взлёта цен на недвижимость не знает ни кто, кроме "инсайдеров", которые, как известно в свои планы постороннюю публику посвящать не любят. Мы попробовали разобраться в сложившейся ситуации и узнать, какие факторы действительно могут повлиять на стоимость квадратного метра жилья.


Стоимость квартиры в России.

Итак, обычная среднестатистическая квартира эконом класса, в нашей стране, независимо от местоположения, в регионе ли она, или в Москве или Санкт-Петербурге, имеет стоимость, которая в свою очередь формируется из некоторых общих составляющих:
1) Стоимость земли под строительство (а так же стоимость получения разрешительной документации)
2) Стоимость привлечения заёмных средств.
3) Стоимость основных материалов, в первую очередь цемент (для квартир эконом класса, в панельных и монолитных домах), и кирпич.
4) Рыночная ситуация, как соотношение спроса к предложению.
5) Возможные риски.
6) Успех или провал лоббирования частных интересов в законодательной и властных структурах.
Разберём по порядку ...


Как изменилась стоимость земли под строительство?

С введением нового градостроительного кодекса, застройка пятнами, как было раньше, уступает место комплексной застройке, согласно градостроительному плану. Теперь формируются целые районы, включающие в себе от десятка и больее микрорайонов. Принять участие в конкурсе, теперь имеют возможность только строительные корпорации с денежной массой исчисляемой не миллионами, но миллиардами (читай статью "Батурина прошла без конкурса"). Причем для тех, кто выигрывает этот тендер, вовсе не обязательно заниматься строительством как таковым, гораздо проще нарезать свой "выигрыш" на куски и распродать в три цены более той, что была уплачена. На лицо монополизация рынка, сокращение конкуренции и появление дополнительного звена в цепочке распределения земельных участков под строительство. Эти факторы, на свободном рынке, должны работать на повышение стоимости жилья, но нельзя забывать о том, что мы живем в России. И если власть действительно будет заинтересована в понижении стоимости квадратного метра, то "договориться" с одним монополистом она сможет быстрее чем с сотнями отдельных компаний, которые раньше занимались "застройкой пятен".


Сколько теперь стоит привлечь заемные средства?

Опять таки с изменением законодательства в области долевого строительства. Строительные организации потеряли доступ к дешёвым кредитам, которые они могли возвращать к тому же с большой задержкой, и ни чем не рискуя. Схему долевого строительства не компенсируют и вновь модные схемы финансирования через "строительные кооперативы" и "стройкассы". Вдобавок ипотечный рынок в США так дрогнул из-за невозвратов и просрочек платежей банкам, что инвесторы быстро смекнули, о явной недооценке рисков на этом рынке и притаились, устроив попутно финансовый кризис по всему нашему шару земному и конечно докатившись, хотя пока и отголоском, до нашей необъятной родины. Очевидно, что банки будут выдавать ипотечные кредиты более осторожно, особенно без первоначального взноса. Хотя есть и хорошая новость, ставки поднимут на вряд ли, они и так сейчас очень высоки, особенно сравнивая с европейскими и американскими.


Что с материалами? Цена цемента.

Основная истерия сейчас конечно по стоимости цемента, производство которого в России уже давно монополизировано буквально парой серьёзных игроков. В результате имеем, что стоимость цемента отечественного производства в несколько раз выше чем импортного читай. Сейчас даже готовится проект об отмене ввозных пошлин на это сырьё. Вполне возможно, что и Федеральная Антимонопольная Служба и с другой стороны законопроект инициированный в частности губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко , который готовит Герман Греф , немного усмирят производителей и возможно снизят цены на это стратегическое для строительство сырьё. Поживем увидим, думается, что надежда на понижение цены есть. Но есть также еще одно мнение, что учитывая то, что и монополисты на рынке цемента и строительства это по сути одни и те же группы лиц, заставить их покупать "чужой" цемент вряд ли окажется легкой задачей.


Спрос и предложение на рынке недвижимости в России.

Да, с введением новых налоговых правил, а также активизации работы Службы Финансового Мониторинга, жилая недвижимость, а именно квартиры, как объект инвестирования немного утратили свою былую привлекательность, но с другой стороны это обстоятельство компенсируется ростом денежной массы у населения и общим повышением благосостояния. В начале лета, многие агентства почувствовали, что кол-во квартир выставленных на продажу ощутимо выросло, притом, что спрос сохранился на старом уровне. Однако цены ни кто не опускал. Правда, чтобы быстро продать свой объект, все же приходилось идти на некоторые уступки, иногда доходящие до 10-15% от первоначальной стоимости. Эта тихая борьба нервов между покупателями и продавцами продолжалась все лето, без особого ажиотажа, все-таки период отпусков был и активные действия никто совершать не собирался. Такая пауза сыграла на руку продавцам, с окончанием летнего периода, покупатели поняли, что цены ни кто опускать не собирается, а жилищный вопрос решать надо… Таким образом, цены вернулись к уровню мая 2007 года. И кол-во проводимых сделок увеличилось.


Чего боятся? Риски на рынке недвижимости.

Список огромен. Но в первую очередь стоит отметить последствия ипотечного кризиса в США, а также изменения законодательства в области регулирования банковской системы, особенно в области ипотеки.


Кого боятся? Кто контролирует рынок недвижимости в России?

Если у вас есть миллиард, то вы вполне можете попытаться поучаствовать в конкурсах на получение выгодных контрактов застройки новых районов. Но без привлечения административного ресурса вы обречены на провал. Также помните, что цемент и прочие строительные материалы покупать где-нибудь да придется, и если цену устанавливаете не вы, то значит, ситуацию вы все-таки не контролируете. Если же все перечисленное выше у вас в избытке, т.е. и миллиард, и родственники во властных структурах, а также вы являетесь одним из мажоритарных акционеров предприятий по производству цемента, то вы вполне можете выдвинуть какой-нибудь новый проект закона. Который, например, ограничит например использование импортного цемента в связи с опасностью ввоза некачественной продукции. А можно еще учредить какой-нибудь орган проводящий конкурсы на лучшие проекты развития и застройки регионов, тогда местным властям вообще ничего не останется, а вы получите в свои руки новый монопольный статус проектировщика и застройщика. И пускай тогда дешевеет и сырьё для строительства и земля, вы своё заработаете на проектировке, ведь дешевле никто не предложит, некому…


2 сентября 2007 года.

Статья подготовлена аналитическим отделом INKVART.COM. Все права Защищены. При тиражировании, публикации, полном или частичном использовании ссылка на первоисточник обязательна.